L’affitto con riscatto è un contratto che dà la possibilità all’affittuario di diventare proprietario del bene dopo un periodo di locazione. Per capire come funziona l’affitto con riscatto si può pensare ad una sorta di leasing, anche se le due forme contrattuali sono diverse sotto molti punti di vista.
Affitto con riscatto: come funziona
Il contratto di affitto con riscatto può essere usato sia per la locazione e l’acquisto di beni mobili sia di beni immobili. Il caso più comune è proprio quello dei beni immobili e, in particolare, delle case. Nell’affitto con riscatto accade che il proprietario concede in locazione per un certo periodo di tempo il proprio bene a una persona interessata ad acquistarlo.
Entro il termine previsto dall’accordo, si può procedere all’effettiva compravendita del bene, con il passaggio del diritto di proprietà. Al momento della vendita si tiene conto, per intero o solo parzialmente, dei canoni d’affitto versati fino a quel momento.
Le formule contrattuali più comuni
L’affitto con riscatto è spesso indicato anche come rent to buy o come locazione con preliminare di futura vendita. Ogni formula contrattuale ha delle differenze e molto dipende dall’accordo siglato dalle parti e dalle condizioni sulle quali ci si è accordati. Alla base di un contratto di affitto con riscatto c’è un accordo tra il proprietario di un’abitazione e l’affittuario. Dopo un primo periodo di locazione, la cui durata più variare da pochi mesi a 10 anni, l’affittuario può diventare proprietario della casa.
Le parti possono accordarsi per la firma di un solo contratto o di due contratti diversi: uno di locazione e uno di futura vendita. Le diverse formule contrattuali a disposizione definiscono i tempi per il pagamento, le caratteristiche del canone di locazione, i diritti del proprietario e dell’affittuario, le modalità di ripartizione dei costi e tutte le altre condizioni legate all’accordo.
Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto
Il contratto lascia all’affittuario la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto, dopo il termine pattuito con il proprietario. Ad esempio, ci si può accordare per un contratto di locazione di 5 anni. Alla scadenza, l’affittuario può decidere di acquistare la casa.
Il canone d’affitto in questo caso è di solito un po’ più alto del normale e la differenza, indicata nel contratto, viene considerata come un acconto sul prezzo d’acquisto. Il prezzo d’acquisto della casa viene di solito indicato già all’inizio del contratto ed è fisso per la durata dell’accordo.
Affitto con riscatto con preliminare di vendita
È una delle formule più usate. In questo caso vengono firmati due contratti: un contratto di locazione e un preliminare di futura vendita. Il preliminare d’acquisto viene trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione ha effetti per tutta la durata del contratto e comunque per un massimo 10 anni.
Le parti possono decidere se il preliminare di vendita obbliga entrambi alla compravendita o se spetterà all’affittuario decidere se concludere o meno l’acquisto.
Affitto con riscatto automatico
È una formula contrattuale che prevede il passaggio di proprietà obbligatorio dopo il pagamento di un certo numero di canoni o di una certa somma di denaro.
Affitto con riscatto con riserva di proprietà
Il contratto di vendita con riserva di proprietà è anche indicato come contratto con patto di riservato dominio. È una formula utile per i proprietari di casa che vogliono avere maggiori garanzie in caso di inadempimento dell’affittuario. In questo accordo, la proprietà viene trasferita solo dopo che è stato versato l’intero prezzo di vendita.
In caso di inadempimento dell’affittuario, il proprietario della casa può richiedere la risoluzione del contratto e ritornare nella disponibilità dell’immobile. In questo caso, il proprietario è tenuto a restituire in parte le somme ricevute in pagamento. La somma da restituire può essere stabilita dalle parti nel contratto oppure da un giudice.
Affitto con riscatto: cosa prevede il DL Sblocca Italia
L’affitto con riscatto è disciplinato anche dall’articolo 23 del Decreto Legge conosciuto con il nome di Sblocca Italia (si tratta del Decreto Legge n.133/2014).
L’articolo 23 richiede innanzitutto che i contratti con preliminare d’acquisto vengano trascritti nei registri immobiliari. Mentre la trascrizione dei contratti preliminari ha una durata convenzionale di tre anni, nel caso dei contratti di affitto con riscatto, la durata della trascrizione coincide con la durata del contratto e può essere al massimo di 10 anni.
Il secondo comma dell’articolo 23 dello Sblocca Italia prevede che il contratto di affitto con riscatto venga risolto se l’affittuario non versa regolarmente i canoni stabiliti nell’accordo. Il contratto deve prevedere il numero massimo di mancati pagamenti o di ritardi nei pagamenti, anche non consecutivi, che fanno scattare la risoluzione del contratto.
Conviene l’affitto con riscatto?
L’affitto con riscatto è un contratto che conviene alle persone che vorrebbero acquistare casa, ma non possono ottenere un mutuo. Combinando l’affitto con un acquisto successivo è come se ci si stesse preparando a una compravendita dilazionata nel tempo.
Scegliere questa formula può essere conveniente sia per chi vuole acquistare sia per chi vuole vendere: per i primi, è un’occasione per poter acquistare casa anche se non si può ottenere un mutuo nell’immediato senza “perdere” i soldi versati per l’affitto; per chi vuole vendere è un’occasione per dare casa in affitto, incassare regolarmente le rate previste dal contratto e cedere la proprietà dell’immobile solo al momento dell’effettiva vendita di fronte al notaio.
Ma per poter giudicare l’effettiva convenienza dell’affitto con riscatto bisogna tener conto delle condizioni contrattuali. Bisogna considerare innanzitutto l’importo del canone di locazione e confrontarlo con i canoni applicati alle locazioni normali. Bisogna verificare se il canone di locazione prevede una maggiorazione considerata come un acconto per l’acquisto della casa o se ci sono vincoli di tempo che obbligano all’acquisto entro una certa data.
Un altro aspetto che influisce sulla convenienza dell’accordo è il prezzo di vendita scelto dalle parti: può essere un prezzo bloccato sin dall’inizio, può essere quello di mercato al momento del rogito notarile, può essere fissato all’inizio e poi ridotto tenendo in considerazione, per intero o in parte, i canoni versati fino a quel momento.
Anche le condizioni che regolano l’eventuale risoluzione del contratto devono essere valutate attentamente. Gli accordi possono includere il pagamento di interessi o di indennità a carico di una o dell’altra parte. Le variabili in gioco sono molte e gli accordi possono dar vita a contratti molto diversi tra loro.