Amministratore di condominio: nomina, revoca, requisiti e responsabilità

Chi è l'amministratore di condominio?

L'amministratore di condominio è l'organo esecutivo dello stesso ed è a lui che la legge conferisce responsabilità, compiti e doveri al fine di tutelare e di rappresentare gli interessi del condominio. In particolare, l'amministratore ha il potere di agire nell'interesse comune sia contro i terzi sia nei confronti degli stessi condomini. L'amministratore di condominio agisce in seguito ad un mandato collettivo di rappresentanza: collettivo perché conferito da tutti i condomini, anche da quelli che si sono opposti alla nomina da parte dell'assemblea. Di rappresentanza proprio perché l'amministratore ha il potere e il dovere di agire per l'interesse comune del condominio. Il ruolo di amministratore di condominio può essere ricoperto da una persona fisica o, come disposto dalla riforma introdotta dalla legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, anche da una persona giuridica e quindi da società.

La nomina dell'amministratore di condominio

Proprio in seguito alla suddetta riforma, l'art. 1129 c. c., che disciplina la nomina, la revoca e gli obblighi dell'amministratore di condominio è stato investito da diverse novità. Una di queste riguarda la nomina dell'amministratore, che è diventata obbligatoria quando i condomini sono più di otto, mentre prima della riforma tale numero era stato fissato a quattro. Quindi, la figura dell'amministratore di condominio è necessaria quando i condomini sono nove e più mentre è facoltativa quando sono otto o meno (è il caso dei cosiddetti piccoli condomini e dei condomini minimi, ovvero composti da due soli condomini). La nomina dell'amministratore di condominio spetta all'assemblea dei condomini, che deve deliberare con la maggioranza dei partecipanti, i quali devono rappresentare almeno 500 millesimi, ovvero la metà del valore delle unità abitative. Nel caso in cui la nomina dell'amministratore sia obbligatoria e i condomini non vi provvedano di loro iniziativa, ad occuparsene sarà l'autorità giudiziaria. Ma quanto dura la carica di amministratore? La sua nomina ha validità di un anno, al termine della quale può essere riconfermato per un ulteriore anno oppure può essere nominato un nuovo amministratore.

I requisiti di legge per diventare amministratore di condominio

In passato la legge non richiedeva alcun specifico requisito per diventare amministratore di condominio ma, in seguito alla riforma introdotta nel 2012, le cose sono cambiate. Secondo la nuova normativa, possono svolgere il ruolo di amministratore di condominio coloro che:

• possono godere dei diritti civili;
• non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge imputa la pena di reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
• non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non sono interdetti o inabilitati;
• non sono annotati nell'elenco dei protesti cambiari;
• hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
• hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica.

In particolare, questi ultimi due requisiti non sono richiesti in due casi: quando ad essere nominato amministratore è un condomino dell'edificio e quando si tratta di persona che abbia svolto l'attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in vigore della riforma. Nel caso in cui l'amministratore di condominio sia una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere la carica di amministratore. In tutti i casi, resta fermo l'obbligo di formazione continua da parte degli amministratori, che devono seguire dei corsi di formazione predisposti.

I corsi di formazione degli amministratore di condominio

Dal 9 ottobre 2014, in seguito al decreto ministeriale n. 140/2014, gli amministratori di condominio hanno l'obbligo di formazione continua. Inoltre, per diventare amministratore bisogna aver seguito un corso abilitante (con rilasciato di attestato) di almeno 72 ore di lezione. Il percorso formativo deve essere di tipo teorico e pratico e deve concludersi con un esame finale per il rilascio dell'abilitazione ad amministratore di condominio. Il decreto ministeriale n. 140/2014 stabilisce le materie che necessariamente devono essere oggetto di studio durante le lezioni dei corsi di formazione abilitanti:

• amministrazione condominiale;
• diritti reali, con riferimento particolare alla proprietà edilizia e alla comproprietà degli edifici;
• la sicurezza degli edifici;
• il regolamento condominiale, l'uso degli spazi comuni, la ripartizione dei costi in ragione delle tabelle millesimali;
• la normativa urbanistica;
• i contratti;
• la contabilità;
• le tecniche di risoluzione dei conflitti;
• le principali nozioni di informatica.

Inoltre, gli amministratori devono seguire dei corsi di aggiornamento periodico, svolti da professionisti nel settore giuridico ed economico e con esperienza nel campo dell'amministrazione condominiale.

Gli obblighi e i doveri dell'amministratore di condominio

Disciplinati dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile, gli obblighi, i doveri e i poteri dell'amministratore di condominio hanno subito un ampliamento in seguito alla riforma entrata in vigore dal 2013. In particolare, l'amministratore di condominio deve:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea,
• convocare annualmente l'assemblea di condominio per l'approvazione del rendiconto condominiale;
• vigilare sull'osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento a tutti i condomini;
• riscuotere i contributi;
• pagare le spese che attengono alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e all'esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti necessari per la conservazione delle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, nel quale sono contenute le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
• conservare tutta la documentazione che attiene alla sua gestione condominiale;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta l'attestazione riguardante lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Inoltre, l'amministratore di condominio ha i seguenti obblighi:

• all'atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove sono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, delle revoche e della contabilità, specificando giorni e ore in cui i condomini possono visionarli gratuitamente;
• se i condomini ne facciano esplicita richiesta all'atto della nomina, deve stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale;
• deve adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;
• dove si accede al condominio deve affiggere un documento nel quale deve indicare le sue generalità e i suoi recapiti;
• deve aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e qui deve far transitare tutte le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
• quando il suo incarico cessa, deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ha l'obbligo di procedere con tutte le attività indispensabili per evitare danni al condominio;
• il dovere di agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, a meno che non sia l’assemblea dei condomini a dispensarlo.

La revoca dell'amministratore di condominio

L'art. 1129 c. c. stabilisce che la revoca dell'amministratore di condominio può essere deliberata in qualsiasi momento dall'assemblea dei condomini, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c. c. (e valevole anche per la sua nomina), ovvero con un numero di voti che esprima il volere della maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell'edificio. L'amministratore può essere revocato anche secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale. Inoltre, la sua revoca può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria, su richiesta di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione o in caso di gravi irregolarità. Secondo l'art. 1129 c. c. le gravi irregolarità in questione sono:

• la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
• il rifiuto ripetuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
• l'inadempimento di provvedimenti giudiziari e amministrativi e di deliberazioni dell'assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario che è obbligato ad aprire e da cui devono transitare tutte le operazioni che riguardano la sua gestione e l'amministrazione del condominio;
• la gestione condominiale in cui il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini interferisca con il patrimonio del condominio;
• la cancellazione dai registri immobiliari di formalità a tutela dei diritti del condominio;
• il mancato recupero dei crediti;
• la noncuranza dei registri obbligatori;
• l'omissione o la parziale comunicazione dei propri dati personali e professionali.

Nel caso in cui l'amministratore di condominio sia revocato da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominarlo nuovamente.

Il compenso dell'amministratore di condominio

È questa una delle questioni più controverse in fatto di regolamento condominiale e di approvazione delle voci di bilancio. L'art. 1129 c. c., in seguito alla nuova riforma, recita: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Questo è un punto essenziale perché la legge stabilisce che il compenso della gestione del condominio deve essere dichiarato in anticipo e, una volta approvato, ovvero prima della nomina, non può più essere modificato. L'onorario dell'amministratore di condominio è oggetto di una contrattazione libera tra le parti e dipende da tre fattori: la grandezza del condominio, la difficoltà gestionale dell'edificio, le competenze e l'esperienza che l'amministratore può vantare. In particolare, il compenso dell'amministratore può essere stabilito in base ad una di queste tre modalità:

• è possibile determinare una parte definita ed una indefinita dell'onorario. In questo caso si prevede un compenso mensile molto basso, che sarà aumentato in funzione del numero di assemblee che si convocheranno o del numero di incassi effettuati oppure di operazioni bancarie che si dovranno compiere;
• si può distinguere tra ordinaria amministrazione, stabilita in una quota fissa, e straordinaria amministrazione, definita in percentuale in base alle attività che l'amministratore svolgerà;
• la terza opzione è quella di evitare qualsiasi tipo di distinzione in termini di attività o di ordinaria e straordinaria amministrazione e di stabilire una somma totale per l'intera attività di gestione.