Calcolo IMU: prima e seconda casa, aliquote ed esempio pratico

Il 16 dicembre appuntamento alla cassa per il saldo IMU. Ancora pochi giorni per determinare l’IMU dovuta e pagare con F24. Ma come si calcola l’IMU 2019? Quali informazioni sono necessarie? Di seguito una serie di indicazioni utili.

IMU 2019 prima casa

L’IMU sulla prima casa va pagata esclusivamente se si tratta di immobile di lusso, quindi devi pagare solo se hai un immobile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè se è accatastata come casa signorile, villa o castello.

Formula calcolo IMU 2019 prima casa

È molto probabile che per il 2019 l’aliquota sia variata rispetto all'anno precedente, ma bisogna verificare presso il Comune in cui è sito l'immobile, dal momento che i Comuni hanno avuto tempo fino al 28 ottobre 2019 per le delibere. Ma passiamo subito al calcolo IMU 2019. La formula per il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale, dato che si può recuperare attraverso una visura catastale appunto (ma alcuni comuni rendono disponibili direttamente online questa informazione, magari attraverso un’area riservata). La rendita catastale va poi rivalutata del 5%; il risultato così ottenuto va moltiplicato per un coefficiente che è 160 per abitazioni e pertinenze e per gli altri immobili commerciali, dunque anche per la prima casa (il coefficiente varia a seconda della tipologia di immobile, ad esempio 80 per gli immobili accatastati come ufficio e 55 per negozi e botteghe). Abbiamo adesso la base imponibile alla quale occorre applicare l’aliquota stabilita dal comune in cui è situato l’immobile. Una volta determinata l’imposta da versare si applica una detrazione base di 200 euro, ma i comuni hanno facoltà di aumentarla, quindi bisogna verificare caso per caso.

Formula calcolo IMU: un esempio pratico

Vediamo in pratica come calcolare l’IMU sulla prima casa:

• rendita catastale 1.000 euro;
• rendita rivalutata 1.050 euro;
• applichiamo il coefficiente 160 e raggiungiamo la base imponibile pari a 168.000 euro;
• ipotizziamo un’aliquota peri al 4 per mille e l’IMU sarà 672 euro;
• con una detrazione pari a 200 euro otteniamo 472 euro per il 2019;
• a questo punto dobbiamo versare l’acconto del 50% in giugno e andare a pagare il saldo in dicembre.

ATTENZIONE! Se l’acconto viene pagato con l’aliquota dell'anno precedente, per il saldo del 16 dicembre è fondamentale controllare le aliquote aggiornate, fare il calcolo totale dell’IMU da versare nel 2019 e poi pagare l’esatta differenza tra quanto versato a giugno e il totale. Le delibere comunali sono consultabili sul sito del Dipartimento delle Finanze. Per le prime case che non sono di lusso bisogna sicuramente pagare la TASI, il calcolo è identico a quello illustrato per l’IMU, varia soltanto l’aliquota che può oscillare tra 1 e 2,5 per mille. Ovviamente per l’IMU non abbiamo soltanto la prima casa, ma seconde case, immobili commerciali, fabbricati di vario genere e terreni. Di seguito vedremo i casi di maggiore interesse.

Calcolo IMU seconda casa

Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, le cosiddette seconde case, vale lo stesso metodo di calcolo illustrato nel paragrafo precedente ma cambiano le aliquote. L’aliquota fissata dalla legge è infatti pari al 7,6 per mille e i comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 3 punti, per cui l’aliquota può variare fra il 4,6 per mille e il 10,6 per mille. A seconda dei comuni l’aliquota potrebbe variare nel caso in cui la casa sia affittata o sfitta. Ma questa distinzione acquista maggior rilievo se parliamo della TASI, poiché questa tassa va suddivisa tra proprietari e inquilini nel caso in cui la casa sia affittata appunto. La quota TASI per gli inquilini può oscillare tra il 10 e il 30% e il comune può anche azzerarla. Ricordiamo che a partire dal 2016 la quota inquilini è stata abolita per coloro che destineranno l’immobile ad abitazione principale.

IMU e TASI su prima e seconda casa: come effettuare i versamenti

L’IMU, come gli altri tributi locali, può essere versata utilizzando il modello F24 semplificato, che consente di pagare l’imposta sulle diverse tipologie di immobile e di effettuare eventuali compensazioni in caso di crediti nei confronti del Fisco. È consentita la stampa del modello F24 semplificato e delle relative istruzioni. È opportuno specificare che esistono online diversi calcolatori che determinano l’IMU da versare e forniscono un F24 già compilato e da stampare. Il consiglio è quello di capire prima di tutto se il comune in cui è situato l’immobile dispone di suddetti calcolatori e soltanto in seconda battuta di tentare con calcolatori esterni agli enti.

Calcolo IMU terreni agricoli

Se scadenze e versamento con F24 coincidono con l’IMU sui fabbricati, quella sui terreni agricoli merita una trattazione a parte. Il calcolo dell’imposta sui terreni agricoli infatti è differente. Intanto c’è un esonero: non pagano l’IMU i terreni agricoli situati nei comuni montani contenuti dell’elenco predisposto dall’Istituto Nazionale di Statistica e posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli. I terreni esonerati coltivati, incolti o parzialmente montani. L’IMU si calcola partendo dal reddito dominicale, che si ottiene mediante visura catastale. Detto reddito va rivalutato del 25% e poi moltiplicato per un coefficiente pari a 135. Ottenuta così la base imponibile, si applica l’aliquota deliberata dal comune per il 2016. L’aliquota è generalmente del 7,6 per mille, ma i comuni possono farla oscillare tra il 4,6 e il 10,6 per mille. Vediamo un esempio numerico:

• reddito dominicale 1.000 euro;
• reddito rivalutato 1.250 euro;
• applichiamo il coefficiente 135 e raggiungiamo la base imponibile pari a 168.750 euro;
• ipotizziamo un’aliquota peri al 7,6 per mille e l’IMU sarà 1.282,5 euro;
• a questo punto dobbiamo versare l’acconto del 50% a giugno e andare a pagare il saldo in dicembre.

Vale quanto detto per l’IMU sui fabbricati: occorre consultare le delibere comunali e accertarsi che non ci siano state variazioni rispetto all’aliquota utilizzata per il versamento dell’acconto. Ulteriore precisazione nel caso in cui i terreni riguardino coltivatori diretti e imprenditori agricoli, il moltiplicatore non è 135 ma 75. Queste categorie di proprietari o conduttori hanno inoltre un’esenzione totale se la base imponibile è inferiore a 6.000 euro e delle riduzioni di imposta per basi imponibili comunque inferiori a 32.000 euro. Viene inoltre riconosciuta una detrazione aggiuntiva di 200 euro per i terreni che sono situati in comuni di collina svantaggiata. Mentre si scrive probabilmente potrebbero essere diffuse delle novità sull’IMU terreni agricoli da parte del Governo, dunque terremo aggiornato questo articolo.

Se non paghi l’IMU in tempo? Puoi effettuare il ravvedimento operoso

Se la scadenza passa e per qualsiasi motivo non paghi l'IMU che succede? Nessun problema, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. In questo modo ci si può mettere in regola versando l’imposta dovuta, gli interessi di mora determinati su base giornaliera e la sanzione ridotta. Il ravvedimento può essere utilizzato entro un anno dalla violazione, salvo che il Fisco non abbia già notificato la violazione stessa o non siano già state avviate delle attività di accertamento. Abbiamo tre tipi di ravvedimento:

• sprint, entro 14 giorni con sanzione pari allo 0,1%;
• breve, entro 30 giorni con sanzione del 1,5%;
• intermedio, entro 90 giorni con sanzione del 1,67%;
• lungo, entro un anno con sanzione del 3,75%.

Al ravvedimento vanno comunque aggiunti gli interessi di mora pari allo 0,8% calcolati su base giornaliera con la seguente formula: 0,8% x imposta dovuta x giorni dal mancato versamento / 365. Ovviamente ti terremo aggiornato su tutte le novità su questo tema.