Affitto breve: normativa, contratto e perché conviene

L’affitto breve è una tipologia di locazione regolato da un contratto temporaneo che deve essere rinnovato periodicamente per ritenersi valido. In un panorama immobiliare che, negli ultimi anni, è stato completamente stravolto, l’affitto breve rappresenta la soluzione per il proprietario e l’inquilino che hanno, rispettivamente, l’esigenza di dare in affitto e trovare alloggio per un breve periodo di tempo. Ma quando si parla di affitto breve? Qual è la normativa che lo regola e quale tipologia di contratto dobbiamo stipulare? Scopriamo quello che c’è da sapere e perché conviene.

Quando si parla di affitto breve

Si parla di affitto breve quando il contratto definisce un rapporto tra proprietario e inquilino non superiore ai 18 mesi. È la formula di contratto di affitto ideale per chi necessita di una soluzione abitativa per un breve periodo, per chi si trasferisce in un’altra città per motivi di studio e lavoro e sa che solo temporaneamente resterà in un determinato luogo. L’affitto breve regolarizza un pratica che era stata spesso fonte di interrogazioni e dubbi a causa di una normativa che non regolava questo tipo di locazione. Sempre più persone, ogni anno, scelgono l’affitto breve di natura turistica più che soggiornare in un albergo. Si tratta  di affitto breve turistico quando si rientra nei 30 giorni di permanenza, e se si superano? Allora si tratta di affitto transitorio. Scopriamo le sottocategorie dell’affitto breve. 

Affitto breve turistico e affitto transitorio

Alla definizione prima data sull'affitto breve abbiamo visto che si devono aggiungere due sottocategorie:

• L’affitto turistico: si parla di affitto breve di natura turistica quando si tratta di una locazione per un massimo di 30 giorni. È la formula di affitto breve che non prevede la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate ed è sancita da una scrittura privata o contratto.
• L’affitto transitorio: si parla di affitto transitorio quando si parla di una locazione che va dai 30 giorni ai 18 mesi, è qui che risiede la differenza sostanziale con le altre tipologie di affitto che sanciscono un periodo più ampio. È la tipologia di affitto preferita da chi ha un’esigenza abitativa temporanea e che va comunque registrato e certificato con marca da bollo.

Affitto breve turistico: la normativa fiscale

La normativa sull’affitto breve era regolamentata dalle leggi regionali ed  per questo motivo chi sceglieva la modalità dell’affitto breve come fonte di reddito doveva far riferimento alla norma stilata dalla regione di appartenenza. Oggi invece, per chi affitta in modo temporaneo a scopo turistico, si fa riferimento al D.L. 50/2017 che fornisce una definizione unica delle locazioni brevi turistiche. Che cosa fa la norma:

• applica la cedolare secca sugli affitti alle locazioni brevi turistiche fino a trenta giorni, anche quando la locazione prevede la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali ed è sui contratti di sublocazione
• obbliga a comunicare i dati relativi ai contratti da parte dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o attraverso la gestione di portali on line e l’obbligo di operare, in qualità di sostituiti di imposta, una ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”.

Per i soggetti che effettuano locazioni brevi turistiche in forma privata e per la certificazione del reddito ricevuto dalla locazione sarà sufficiente conservare la documentazione per la dichiarazione dei redditi. L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere effettuata su modello 730 nel quadro dedicato ai redditi fondiari. Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni. Il canone di affitto non si accumula sui redditi!

Affitto breve: il contratto 

Il contratto di affitto breve ad uso turistico

Per il contratto di affitto breve ad uso turistico è necessaria una scrittura privata, tuttavia per non incorrere in dispute o controversie si consiglia la redazione di un contratto. La discriminante risiede nel periodo: se il soggiorno supera i 30 giorni, il contratto dovrà essere regolarmente denunciato entro 48 ore al Comune e alle autorità di Pubblica Sicurezza. Le spese di registrazione saranno spartite a metà tra proprietario e inquilino. Il proprietario dovrà emettere ricevuta di pagamento e dovrà richiedere  la tassa di soggiorno così come previsto dal comune. La scrittura riguardante il contratto di affitto ad uso turistico deve necessariamente contenere:

• la descrizione, la metratura, l’indirizzo dell’appartamento e il periodo dell’affitto della casa vacanze con orario di arrivo e partenza
• dati anagrafici delle parti in causa
• importo
• modalità di versamento e restituzione della cauzione
• la normativa sul trattamento dati
• modalità di disdetta
• elementi accessori: spese, pulizie e tasse di soggiorno
• autorizzazione o divieto animali domestici
• numero di persone
• modalità consegna chiavi

Il contratto di affitto breve ad uso abitativo

Il contratto di affitto breve per uso abitativo è valido per un periodo di tempo limitato, non superiore ai 18 mesi,  con un canone che va concordato e da definirsi tra le parti e che seguono le modalità per la stipula di un contratto ad uso abitativo. La natura breve di questa tipologia di contratto deve essere specifica così come tutta la documentazione necessaria a convalidare questa particolare necessità. La legge concede di stipulare il contratto di affitto breve anche quando vi sia la necessità di vendere, a breve, il proprio l’immobile e sia  indispensabile spostarsi temporaneamente in una nuova casa o poco prima di effettuare una ristrutturazione. Per essere considerato valido il contratto di affitto temporaneo ha bisogno di:

• una conferma inviata tramite raccomandata
• un deposito cauzionale di almeno due mensilità.

Il contratto di affitto temporaneo può essere rinnovato, ma solo se restano invariate le condizioni che ne determinano l’aspetto transitorio.

Affitto breve e canone concordato

L’affitto breve non usufruisce dei benefici del canone concordato. Per le locazioni brevi, della durata dai 30 giorni ai 18 mesi, non esiste, per proprietari e coinquilini, la possibilità di approfittare dei benefici: per i primi della possibilità di pagare la cedolare al 10% e per gli inquilini, a basso reddito, di approfittare delle detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi. L’affitto a canone concordato ha ricevuto e riceve larghi consensi in Centro Italia, con percentuali intorno al 41%. A Milano la percentuale di affitti a canone concordato non arriva al 5%. Anche l’affitto breve ad uso abitativo a Milano non registra percentuali considerevoli dato che il prezzo, in media, supera il canone dell’affido tradizionale del 10-15%. L’affitto breve turistico a Milano registra invece una percentuale in aumento soprattutto nel panorama della proposta alberghiera e si piazza in una buona posizione tra l’offerta dei B&B e degli affittacamere. A tal proposito possiamo consigliarti come alleato Guesthero. Questi servizio nasce per gestire i tuoi locali in affitto per gli affitti brevi, utilizzando la piattaforma Airbnb. La tua unica preoccupazione sarà quella di metterti in contatto con loro cliccando sul banner, al resto non ci dovrai più pensare!

L’affitto breve conviene

Affittare per brevi periodi conviene! Vuol dire trasformare la propria casa in una struttura ricettiva e in una fonte di reddito. Vuol dire sollevarsi dai vincoli e dagli obblighi burocratici dell’affitto tradizionale. Significa, in proprie parole, disporre del proprio appartamento quando si desidera e decidere quando e a chi affittare. Il pagamento è anticipato e il deposito cauzionale garantito. Per quanto concerne gli adempimenti in ambito burocratico e assicurativo ci si può affidare alle agenzie immobiliari e per la promozione e i servizi di prenotazione i portali online. L’affitto breve conviene anche agli inquilini che si trovano in un determinato luogo per un breve periodo: permette di contenere le spese e di ritrovare, in ogni città, un pezzetto della propria casa e della propria quotidianità.