Contratto di locazione per uso transitorio

Il contratto di locazione transitorio ha trovato definitiva sistemazione con il Decreto del 16 gennaio 2017 che ha finalmente legiferato sulla pratica dei contratti abitativi con durata inferiore a quelli racchiusi nella legge 431 del 1998 che indicava come durata minima 3 anni. Una formula di affitto perfetta per l’inquilino in cerca di una sistemazione abitativa per un breve lasso di tempo e per il proprietario che vuole dare in affitto la sua casa solo per qualche mese. Questa tipologia di contratto, che non supera mai i 18 mesi di durata, ha validità solo in particolari condizioni. Queste esigenze momentanee devono essere inserite nel contratto in apposite clausole e corredate da una documentazione, soggetta a tassazione, sia quando è l’inquilino che cerca questo tipo di contratto per particolari motivi, sia quando è il proprietario che decide di dare in affitto la propria casa per pochi mesi. La mancanza di tali accorgimenti all’interno del contratto di locazione transitorio potrebbe sembrare, agli occhi del legislatore, una chiara volontà di eludere il limite imposto dai contratti ordinari. Questo perché il contratto di locazione transitorio può usufruire dell’opzione per la cedolare secca in base alle modalità previste dalla legge.

Contratto di locazione per uso transitorio con cedolare secca

Il contratto di locazione per uso transitorio può approfittare dell’opzione offerta dalla tassazione con cedolare secca. 

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo al regime ordinario. Possono scegliere il regime della cedolare secca persone fisiche proprietari di immobili ad uso abitativo o che ne abbiano l’usufrutto. I proprietari possono inserire già nel contratto questa tipologia di tassazione o, in alternativa, comunicarla, tramite lettera raccomandata, all’inquilino. Il proprietario in questo modo rinuncia alla possibilità richiedere l’aggiornamento del canone per tutta la durata del contratto. La cedolare secca permette di non pagare:

• l’Irpef e le addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo
• l’imposta di registro e di bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto

Questa possibilità esiste dal 2011, da quando il canone di locazione per gli immobili ad uso abitativo è diventato soggetto al regime fiscale con cedolare secca che permette, come abbiamo visto, di pagare le imposte non a seconda dell’aliquota Irpef del proprietario dell’immobile ma con tassazione separata con il pagamento del 21% sul canone annuo. L’aliquota sul canone d’affitto può scendere al 10% per i contratti a canone concordato per gli immobili che si trovano all’interno dei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelle ad alta densità. Il contratto di locazione ad uso transitorio usufruisce della tassazione con cedolare secca, tuttavia, nel corso degli anni, l’Agenzia delle Entrate si è più volte interrogata sulla possibilità o meno di concedere i benefici della tassazione con cedolare secca con l’aliquota al 10%. Essi, infatti, già beneficiano della breve durata contrattuale, legge n.413 del 1998 precludeva questa possibilità. In occasione  di Telfisco 2017 l’Agenzia delle Entrate ha concesso tale possibilità ai contratti di locazione ad uso transitorio, a canone concordato, per gli immobili che si trovino proprio in quelle zone precedentemente indicate: segnalate per carenze abitative e per alta densità di popolazione.

Il Contratto di locazione ad uso transitorio 

Le motivazioni

Il contratto di locazione ad uso transitorio ha come base fondante le motivazioni: sono loro la condizione necessaria senza le quali è addirittura impossibile la stipulazione del contratto  e qualora essa avvenga, senza, appunto, che esse siano indicate, è possibile che il legislatore, come già successo con la sentenza della Cassazione del 2014, ritenga il contratto di locazione transitorio non valido e ritenga indispensabile passare a un contratto di locazione ordinario. Le linee guida sul contratto di locazione sono state dettate dalle associazioni ma, indipendentemente da esse, chiunque può stipulare un contratto di locazione ad uso transitorio che soddisfi un’esigenza specifica. L’evento deve essere certo ed avere un tempo determinato. Quali sono le motivazioni con le quali è possibile accedere al contratto di locazione ad uso transitorio? Chi sceglie questa tipologia  può:

• non avere a disposizione a propria casa a causa di calamità o perché l’immobile necessita di una ristrutturazione
• decidere di trasferirsi per uno stage o per lavoro a termine
• assistere familiari per problemi di salute
• avere necessità di un nuovo alloggio dopo la separazione dal coniuge

Le motivazioni indicate valgono sia per il proprietario che per l’inquilino e devono essere inserite nella stesura del contratto con apposite clausole e con la fornitura della documentazione necessaria.

La stesura

I termini del contratto di locazione ad uso transitorio sono contenuti nel Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017 Allegato B. Le linee guida per la stesura del contratto sono state delineate anche dalle associazioni che rappresentano sia i proprietari (UNIONCASA, CONFEDILIZIA) sia da quelle che rappresentano i coinquilini e per entrambe vige l’obbligatorietà di testimoniare, sia nelle clausole del contratto, sia nella documentazione allegata, la transitorietà dell’accordo. È fondamentale accertarsi che, nel Comune in cui si trova l’immobile da affittare, le diverse motivazioni siano valutate sufficienti per la stipula del contratto di locazione ad uso transitorio. Senza questi documenti al contratto si applica la relativa norma che disciplina i contratti liberi (4+4). È altamente consigliabile che il proprietario alleghi nel contratto anche l’APE, l’attestazione di prestazione energetica, la mancata presenza di questa documentazione può portare ad una sanzione amministrativa il cui pagamento va diviso tra le parti. Il modello del contratto di locazione ad uso transitorio può essere ritirato nel Comune in cui si trova l’immobile. La stesura del contratto prevede una scrittura e le relativi prassi per la registrazione ma come abbiamo visto chi sceglie la tassazione a cedolare secca evita il pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

Durata e scadenza

La durata del contratto di locazione non è mai superiore ai 18 mesi, terminati gli accordi del contratto, quindi alla scadenza, non è necessario fare alcuna comunicazione ufficiale né da parte del proprietario né da parte dell’inquilino. Le motivazioni che hanno portato alla stipula del contratto di locazione ad uso transitorio possono protrarsi nel tempo, in questo caso, rimaste invariate le cause di transitorietà, proprietario e coinquilino possono decidere se proseguire o meno con la formula dell’affitto. Il contratto può essere rinnovato alla scadenza solo se l’inquilino comunica al proprietario il protrarsi di tali condizioni di transitorietà e sopratutto se egli decide di confermato. In caso contrario, quindi senza la conferma del proprietario, si passa ad un contratto di locazione classico della durata di 4 anni + 4 anni rinnovabili. Vale come sempre la clausola che vieta la sublocazione e che, per gravi motivi, il proprietario può recidere il contratto e, nel caso in cui l’inquilino faccia uso diverso dell’immobile da quello stabilito nel contratto di locazione ad uso transitorio, egli può chiedere un risarcimento pari a 36 mensilità del canone percepito. 

Canone

Il canone dell’affitto ad uso transitorio può essere liberamente pattuito tra proprietario e coinquilino se l’immobile si trova in un Comune che ha meno di 10.000 abitanti. Nei comuni più grandi si fa riferimenti agli accordi di livello locale che individuano delle fasce all’interno della quali muoversi. Qualora mancassero questi accordi a livello locale, il punto di riferimento è il D.M. del 30 marzo 2006, all’interno del quale si trovano indicazioni precise che spiegano di far riferimento agli accordi vigenti nel Comune più vicino che abbia una demografia simile. Lo stesso decreto indica anche che in questa tipologia di accordi territoriali ci siano variazioni massimo del 20% dei valori minimi e dei valori massimi e questo per tener conto di particolari esigenze a livello locale.

Contratto di locazione di immobile arredato ad uso transitorio 

Il contratto di locazione ad uso transitorio viene spesso utilizzato per l’affitto di un immobile già arredato. È la soluzione perfetta per chi è in cerca di una sistemazione momentanea e vuole ottimizzare tempo e risorse.

Specifiche del contratto

Il proprietario può dare all’inquilino l’uso di una parte o di tutto l’arredo compreso l’uso degli elettrodomestici. La cessione dei mobili può essere contenuta all’interno del contratto di affitto, inserita in un elenco in allegato o in una clausola, o in un accordo separato che va comunque sottoscritto e registrato e che conterrà, anche in questo caso, l’elenco dei mobili che vengono dati in uso che serve a verificare, allo scadere del contratto, lo stato di conservazione dei beni che vengono affidati all’inquilino. In tutte e due i casi vale comunque l’inserimento di una clausola all’interno del contratto nella quale l’inquilino sottoscrive di aver ricevuto i mobili e gli elettrodomestici in buono stato e nel quali egli si impegna a restituirli nelle medesime condizioni al termine del contratto di locazione, ai mobili dati in uso non verrà apportata nessuna modifica o cambio di destinazione d’uso senza il consenso del proprietario. L’imposta di registro per l’immobile non arredato è pari al 2% sull’ammontare del canone stabilito dal contratto. Per l’immobile arredato con un contratto per l’affitto ed uno separato per l’uso dei mobili si applica un’aliquota del 2% per l’immobile e del 3% per l’arredo. Nel caso in cui si scelga la tassazione a cedolare secca, l’imposta di registro non c’è sull’immobile ma resta invariata al 3% sul valore del arredi. È interessante aggiungere, per chi vuole ristrutturare ed arredare casa per cederla in locazione ad uso transitorio, che adesso, grazie al Piano Casa, il tetto massimo contenuto nel Bonus Mobili per le detrazioni fiscali per l’acquisto anche di elettrodomestici è di 10.000 euro come per gli interventi di ristrutturazione.

La manutenzione

La manutenzione ordinaria è compito dell’inquilino, la manutenzione straordinaria spetta al proprietario. Su queste regola generale si posiziona il buon senso: se il guasto è dovuto ad incuria e negligenza sarà sottoposto alla responsabilità di chi ha causato il danno. Appartiene sempre al buon senso il principio in base al quale la conservazione dei mobili spetta all’inquilino e che il proprietario deve intervenire tempestivamente per gli interventi di manutenzione che gli spettano.

Contratto di locazione ad uso transitorio per gli  studenti

La legge n.431 del 1998 consente agli studenti di stipulare contratti di affitto della durata inferiore a quella minima dei 3 anni prevista dai contratti a canone concordato. L’articolo 5, in particolar modo, indica i comuni universitari e quelli limitrofi come quelli che più di altri possono promuovere la stesura di contratti tipo per la locazione di immobili per gli studenti. L’obiettivo è quello di favorire tipologie di contratti di locazione per soddisfare sia le esigenze dei proprietari che degli studenti. Come abbiamo visto, anche per questa tipologia di contratto, regolato dall’articolo 3 del DM 30 dicembre 2002,  vale la regola della transitorietà per cui sarà indispensabile indicare nel contratto: il fatto che la residenza è in un altro comune e non in quello in cui si trova l’università e che l’immobile in oggetto si trovi in una città universitaria o in un Comune limitrofo. Il contratto può essere stipulato dagli enti per il diritto allo studio, da un studente solo o da un piccolo gruppo di coinquilini o dai genitori che si accollano, di fatto, gli oneri degli inquilini. Il contratto ha la durata minima di 6 mesi, fino ad un massimo di 3 anni. Finito il termine non è necessaria alcuna comunicazione ufficiale né da parte del proprietario ne da parte dell’inquilino. Il contratto può essere rinnovato alle stesse condizioni o ne può essere redatto uno nuovo che soddisfi ambo le parti. Il modello del contratto di locazione ad uso transitorio per gli studenti è disponibile nel Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002 insieme all’Accordo locale stipulato con le associazioni che rappresentano proprietari e inquilini valido nel comune dove è situato l’immobile. Per il canone del contratto si deve far riferimento al decreto e agli accordi locali basati su valori stimati per le diverse aree. II canone deve far riferimento ai valori indicati dagli importi convenzionati e questi non possono non essere condizionati dalla durata del contratto e dalla presenza o meno di arredo dato in concessione. All’interno del contratto è possibile inserire la tassazione a cedolare secca e qualora non fosse così i contratti, comunque, vanno scritti e registrati. Il modello per il contratto di locazione ad uso transitorio per gli studenti è contenuto nel DM del 30 dicembre 2002 e si può ritirare presso le Università e i comuni. I contratti di locazione hanno una loro peculiarità e differiscono da quelli transitori e all’affitto breve, entrambi fanno riferimento ad altra normativa. 

Detrazioni previste

Per i proprietari che affittano a canone concordato agli studenti fuori sede esiste la possibilità di usufruire della detrazione Irpef del 40,5% sull’ammontare del canone annuo. Per gli affitti agli studenti è possibile scegliere la tassazione a cedolare secca al 10% per sostituire la tassazione Irpef e con la possibilità di non pagare imposta di registro e di bollo. Per gli studenti sono  previste delle detrazioni pari al 19% sull’affitto pagato entro un limite di 2.633 euro, da indicare nel modello 730 e possibile solo se l’immobile si trovi, minimo, a 100 km dal comune di residenza.

Contratto di locazione commerciale transitorio

Il contratto di locazione commerciale ad uso transitorio permette di affittare immobili per un breve periodo di tempo: temporary store, uffici per eventi periodici. Il nodo cruciale sta, come sempre, nella transitorietà che deve essere indicata come l’uso che si farà dell’immobile nelle clausole e nella documentazione allegata. Una possibilità che permette a tutti di mettersi in regola con la propria attività ed offre un’opportunità, concreta, per spostarsi in luoghi di vacanza ed avere una vetrina ulteriore per il proprio negozio.

I rischi

I rischi nella stipula del contrato di locazione ad uso transitorio sono sempre dietro l’angolo e possono mettere in difficoltà sia il proprietario che l’inquilino, sia quando si parla di locazione di immobile arredato, sia per la locazione per gli studenti e sia per l’affitto di locali commerciali. Nelle grandi città come Milano è facile stipulare contratti di locazione per immobile arredato ad uso transitorio a canone libero e senza indicazioni temporali precise. A tal proposito possiamo consigliarti come alleato Guesthero. Questi servizio nasce per gestire i tuoi locali in affitto per gli affitti brevi, utilizzando la piattaforma Airbnb. La tua unica preoccupazione sarà quella di metterti in contatto con loro cliccando sul banner, al resto non ci dovrai più pensare! Un contratto così sottoscritto è contro la legge e qualora dovesse sorgere un contenzioso tra proprietario e inquilino, è sempre il primo a rimetterci. Il legislatore riconduce immediatamente questa tipologia di contratto a quelli del tipo 4+4 e il proprietario è spesso costretto a restituire l’importo maggiore tra il canone libero e quello imposto dagli accordi locali. Gli studenti devono inoltre sapere che chi affitta camere deve avere una precisa autorizzazione, in mancanza di questa nessuno può affittare stanze o posti letto e che è indispensabile capire che bisogna avere copia firmata del contratto ed avere sempre traccia dei pagamenti tramite bonifici o vaglia postali. Il contratto di locazione commerciale ad uso transitorio non è sottoposto a tassazione a cedolare secca in quanto quest’ultima è prevista solo per gli immobili ad uso abitativo.

A chi affidarsi

Per il contratto di locazione ad uso transitorio è opportuno rivolgersi ad un commercialista, all’Agenzia delle Entrate o all’agenzia immobiliare di fiducia. L’importante è conoscere i dettagli dell’articolo 1 della legge 431 del 1998, Il Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017 e, nel caso dell’affitto a studenti, conoscere anche il DM del 30 dicembre 2002. Affidarsi agli sportelli dei comuni e alle associazioni che proteggono i diritti dei proprietari e degli inquilini, è sempre un’ottima idea.