Il regolamento condominiale e le parti comuni del condominio

Il regolamento condominiale è un insieme di regole che disciplina l'utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese di una piccola comunità, appunto quella del condominio. Piccole o grandi che siamo, infatti, le comunità condominiali sono forme sociali e, come tali, necessitano del rispetto per gli altri e per le loro cose e di norme che regolamentino usi e divieti. Chi vi prende parte, i condomini, hanno l'obbligo di osservare specifici doveri e devono anche vigilare sul rispetto dei loro diritti. Cominciamo il nostro viaggio alla scoperta della vita in condominio proprio da qui, dalle principali regole che ne definiscono l'utilizzo e il rispetto delle parti comuni.

Il regolamento condominiale: cos'è

Il regolamento condominiale è lo statuto convenzionale del condominio, che disciplina l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione dello stesso. L'approvazione di un regolamento condominiale è un fatto autonomo, che non sussiste automaticamente con il sorgere del condominio. Disciplinato dall'art. 1138 del c. c. (oltre che dagli artt. 68, 69, 70, 71, 72 disp. att. c. c.), il regolamento condominiale è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a 10. I soggetti a cui spetta il dovere di formulare il regolamento sono i singoli condomini e non i venditori delle unità abitative. L'art. 1138 c. c. recita quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Nei casi in cui il numero dei condomini è inferiore a 10, l'approvazione del regolamento diviene facoltativa e sono gli stessi condomini a decidere liberamente se adottarlo o meno. Affinché sia valido, il regolamento condominiale (così come le sue successive modifiche) deve essere redatto in forma scritta. La riforma entrata in vigore nel 2013 ha introdotto l'obbligo, affinché il regolamento condominiale sia valido e regolare, di allegarlo al Registro dei verbali delle assemblee, curato dall'amministratore. Una volta approvato, il regolamento ha validità per tutti i condomini ed anche per gli eredi e gli aventi causa, che se dissenzienti possono impugnarlo davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla deliberazione dello stesso. Il compito di vigilare sull'osservanza e sul rispetto del regolamento condominiale spetta all'amministratore, che in caso di inosservanza del regolamento è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino e che può anche irrogare una sanzione pecuniaria, se questo è stato previsto dal regolamento stesso.

Le tipologie di regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può avere natura:

• contrattuale o negoziale, quando è incluso nell'atto di compravendita dell'abitazione;
• assembleare, in questo caso deve essere approvato con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 del codice civile, ovvero con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti nell'assemblea condominiale e almeno la metà del valore dell'edificio;
• giudiziale, quando l'assemblea non riesce a giungere alla formazione di un regolamento condominiale o l'amministratore non provveda alla convocazione dell'assemblea richiesta a tale fine dal singolo condomino. In questo caso la delibera del giudice si sostituirà a quella assembleare e il regolamento condominiale avrà validità per tutti i condomini.

La differenza fondamentale tra il regolamento condominiale contrattuale da un lato e quello assembleare o giudiziale dall'altro lato è che in questo secondo caso le clausole approvate possono essere esclusivamente regolamentari, ovvero rivolte a disciplinare l'utilizzo delle cose comuni e non possono limitare i diritti e le facoltà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà. Il regolamento condominiale di natura contrattuale, invece, può prevedere delle limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alle parti comuni sia relativamente alle parti di esclusiva proprietà e sempre nell'interesse comune. In ogni caso, vale il principio secondo cui il regolamento condominiale contrattuale non può intaccare i diritti dei condomini così come risultanti dagli atti di acquisto nelle unità abitative né può modificare le disposizioni di legge indicate nell'art. 1138 c. c..

Regolamento condominiale: la disciplina delle parti comuni

Le parti comuni dell'edificio, elencate in maniera esemplificativa e non tassativa nell'art. 1117 c. c., sono i beni del condominio di proprietà di tutti e utili sia all'esistenza stessa del condominio sia al godimento dei beni individuali. In particolare, in seguito alla riforma del regolamento condominiale entrata in vigore nel 2013, l'art. 1117 c. c. supera la classica definizione di proprietà comune e la estende anche al godimento periodico, riconoscendo così anche i titolari di diritto di proprietà limitato nel tempo. Così recita l'art. 1117 c. c.: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune [...];
• le aree destinate al parcheggio nonché i locali per i servizi in comune [...];
• le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune [...].

Nella prima categoria disciplinata dal codice civile rientrano i beni comuni necessari per l'esistenza del condominio, quindi il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Nella seconda categoria rientrano tutti i beni comuni di pertinenza, ovvero la portineria (incluso l'alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all'uso comune. Nella terza categoria rientrano i beni comuni accessori, ovvero ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva (anche da satellite o via cavo). Secondo l'art. 1118 c. c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni e non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione e conservazione. Ciascun condomino può servirsi delle cose comuni e può apportare a proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento del bene, a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri un pari godimento. Inoltre, il condomino in questione ha il dovere di non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale. L'art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene. Se invece questo valore non è precisato nel titolo, il diritto spettante a ciascun condomino sulle parti di proprietà comune sarà determinato dal valore dell'unità immobiliare espresso in millesimi. A tal proposito, capiamo ora quali sono i diritti e i doveri di ciascun condomino sulle parti comuni oggetto di maggior interesse e di più ampio e controverso dibattito: il tetto, il parcheggio per le auto, le scale e il pianerottolo dell'unità abitativa.

Disciplina delle parti comuni: il tetto e il lastrico solare

Tetti e lastricati solari hanno il compito di coprire e proteggere l'edificio condominiale, ragion per cui secondo l'art. 1117 del codice civile sono da ritenersi parti comuni a tutti i condomini, anche se aventi diritto a godimento periodico del bene. Ciò vuol dire che la ripartizione delle spese per la loro manutenzione e conservazione spetta a ciascun condominio in misura proporzionale al valore dell'immobile. Tuttavia, tetti e lastricati solari differiscono tra loro sotto il profilo architettonico, il che comporta in casi specifici una diversa disciplina nella ripartizione delle spese. Vediamo di cosa si tratta. Il tetto è costituito da una superficie caratterizzata da uno o più piani inclinati (solitamente tegole, falde o lastre riunite), non praticabile e perciò avente la funzione esclusiva di copertura dello stabile. Il lastrico solare, invece, è piatto e accessibile, perciò praticabile per servizi di utilità comune (come lo stenditoio per la biancheria, ecc.). Ecco perché l'art. 1126 c.c. prevede una regola particolare per la ripartizione delle spese delle riparazioni o delle ricostruzioni del lastrico solare. Quando il suo utilizzo, totale o parziale, non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l'uso esclusivo devono contribuire per un terzo della spesa. Gli altri due terzi sono a carico dei condomini dell'edificio che necessitano del lastrico solare, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Disciplina delle parti comuni: le aree destinate al parcheggio

E' questa una delle principali novità introdotte dalla riforma del regolamento condominiale, l'inserimento nelle cose comuni delle aree destinate al parcheggio. Così facendo, il legislatore ha voluto tutelare il diritto del condomino, che per usufruire di tali zone destinate al posto auto non ha più necessità di dimostrarne la comproprietà. Affinché queste aree rientrino nelle cose comuni, infatti, è sufficiente che siano soggette al godimento collettivo, ovvero collegate alla proprietà condominiale. Quanto alle tipologie di parcheggio condominiale, possono essere differenti: può trattarsi di box auto, di parcheggi delimitati a strisce o anche di parcheggi liberi.  I tipi di parcheggio del condominio dipendono dalla loro natura stabilita in fase di costruzione del condominio o quando si decida di realizzare nuovi spazi da destinare ai parcheggi delle vetture o, ancora, quando si decida di modificare una parte comune dell'edificio e di destinarla a tale funzione. In particolare, tra le aree destinate al parcheggio rientrano anche il cortile comune e il giardino condominiale. E se i parcheggi condominiali sono insufficienti? La giurisprudenza ha stabilito che, nel caso in cui i parcheggi condominiali non siano capaci di contenere contemporaneamente le auto di tutti i condomini, sarà necessario optare per i turni dei posti auto, così che tutti i condomini possano godere della cosa comune.

Disciplina delle parti comuni: le scale e il pianerottolo

Aventi funzione di mettere in comune le varie parti dell'edificio condominiale e di favorirne l'accesso, le scale sono parti comuni ai condomini per tutta la loro estensione. Se un condominio è composto di più scale, come nel caso del cosiddetto condominio parziale, la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza. Nella definizione di di scale rientrano tutti gli elementi costruttivi necessari a mettere in comunicazione le diverse parti del condominio (come i pianerottoli, i gradini, le ringhiere, i parapetti, i corrimani, la struttura portante, il vano scale, e via dicendo) e tutti gli accessori che le completano o le abbelliscono. In particolare, nel caso dei pianerottoli, spesso oggetto di contenzioso, la giurisprudenza ha più volte ribadito cheanche i pianerottoli all'ultimo piano, che consentono l'accesso ai soli appartamenti qui collocati, sono da ritenersi di natura condominiale, in quanto parte integrante delle scale. Nonostante questo, in determinate condizioni, anche il pianerottolo può diventare di proprietà esclusiva degli abitanti la porzione di piano in cui si trova.

Regolamento condominiale: gli animali domestici in condominio

Eccola un'altra importante novità introdotta dalla riforma del regolamento condominiale. Il quinto comma dell'art. 1138 prevede che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere animali domestici. Quindi sì a cani e gatti in condominio! La riforma, infatti, si è chiaramente espressa a favore degli animali domestici in condominio sostituendo nel testo dell'articolo l'espressione animali da compagnia con quella di animali domestici. Tuttavia, anche dopo tale modifica si pone una questione importante: se è palese che tra gli animali domestici non rientrano gli animali esotici, quali i serpenti, non è chiaro se sono da considerarsi tali anche altri animali d'affezione, che non sempre vengono considerati domestici. Pensa, ad esempio, ai criceti e ai conigli. Questo principio non vale però per i regolamenti condominiali contrattuali, che come abbiamo già visto possono limitare anche l'esclusiva proprietà dei singoli condomini. In questo caso, il consenso al divieto di animali domestici in condominio, deve essere espresso con voto unanime. Un'altra eccezione al diritto di possedere in condominio animali domestici è il caso in cui questi pregiudichino la salute dei condomini. In tali circostanze, infatti, gli animali domestici possono essere allontanati anche con provvedimento d'urgenza se la loro presenza genera immissioni insalubri o un minore godimento delle parti comuni o nel caso di cani che siano riconosciuti e dichiarati potenzialmente pericolosi dal Ministero della Salute (come i pit-bull).

I limiti d'uso abitativo imposti dal regolamento condominiale

Peculiarità del regolamento condominiale è che debba rispettare i diritti di ciascun condomino, che questi acquisisce nel momento della sottoscrizione dell'atto di acquisto della sua unità abitativa. Nonostante questo, in alcuni casi, il regolamento di condominio può porre alcuni limiti al diritto del singolo condomino. Affinché ciò sia possibile, però, devono necessariamente verificarsi queste circostanze:

•  il regolamento condominiale deve essere approvato all'unanimità, quindi anche da parte del condomino soggetto a limitazione nell'utilizzo del suo appartamento, che in tal modo asseconda una sorta di autolimitazione del suo diritto. L'approvazione si ritiene unanime quando tutti i condomini partecipano all'assemblea e tutti approvano il regolamento assembleare;
•  nel caso in cui il limite sia imposto su un'unità abitativa oggetto di compravendita e il proprietario originario (o il costruttore) avesse approvato il regolamento assembleare, il regolamento condominiale deve essere accettato dall'acquirente nel momento della stipula del rogito. In tal caso, l'accettazione unanime del regolamento avverrà in due momenti distinti e si parlerà di regolamento contrattuale. Nel caso di compravendita, quindi, è fondamentale che il regolamento condominiale che prevede limiti nell'uso dell'unità abitativa sia trascritto nei pubblici registri immobiliari oppure che sia allegato all'atto di vendita.

Ma quali sono i limiti d'uso abitativo che il regolamento condominiale può imporre? Secondo la legge, il regolamento può:

• vietare il cambio di destinazione dell'immobile, impedendo che un'unità immobiliare possa diventare luogo di attività rumorose, come possono essere quelle di un ufficio, di un bed and breakfast, di un albergo, di un negozio e via dicendo;
• vietare specifici utilizzi del balcone e anche del terrazzo. Ad esempio, un regolamento condominiale può impedire che il balcone sia utilizzato per stendere il bucato oppure che si installino dei condizionatori o delle antenne paraboliche;
• disciplinare in maniera più restrittiva rispetto al codice civile le fasce orarie in cui non è possibile esercitare rumori molesti;
• vietare interventi che pregiudichino il decoro del condominio, come l'apposizione di insegne e di targhe ed eventuali libertà nell'utilizzo dei muri perimetrali dell'edificio;
• disporre che le spese generali e di manutenzione delle parti comuni siano ripartite in quote di egual misura;
• vietare che un condomino possa delegare alla partecipazione dell'assemblea condominiale una persona che non sia un parente o un altro condomino.

Fac Simile del regolamento condominiale

Obbligatorio o facoltativo che sia, il regolamento condominiale ha l'essenziale funzione di disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese condominiali, oltre che la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione dello stesso. Insomma, uno statuto convenzionale che regola la vita condominiale, sebbene siano ancora tante le questioni da definire con chiarezza e precisione. Devi redigerne uno? Scarica il modello di regolamento condominiale.